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Dachfläche mieten & vermieten niemals ohne Vertrag
Abgeschlossen wird bei der An- oder Vermietung von Dachflächen in der Regel ein Miet- oder Pachtvertrag. Häufig wird er auch als Gestattungsvertrag bezeichnet. Darin sollten alle wichtigen Punkte berücksichtigt werden. Welche das sind, zeigt folgende Aufstellung:
Haftungsfragen
Es muss geregelt werden, ob Mieter oder Vermieter haften, wenn das Dach undicht wird. Denn oft muss es repariert werden, so dass die PV-Anlage abmontiert werden muss. Diese Kosten müssen laut Mietvertrag einer oder beiden Parteien berechnet werden können. Empfehlenswert in diesem Zusammenhang ist eine Haftpflichtversicherung, insbesondere, wenn es durch die PV-Anlage zu Schäden am Dach kommt.
Wegerecht:
Damit die Anlage regelmäßig kontrolliert und gewartet werden kann, ist auch das Wegerecht entscheidend. Deshalb sollte es in den Gestattungsvertrag mit eingebracht werden.
Dachreparaturen:
Auch wenn das Dach anfangs noch in Ordnung scheint, kann es im Laufe von 20 Jahren, was die übliche Mietdauer darstellt, zu Schäden kommen. Notwendige Reparaturen müssen natürlich ausgeführt werden. Im Vertrag sollte geregelt sein, wer in welcher Höhe für die Kosten der Montage und Demontage der Anlage aufkommt. Außerdem muss geregelt werden, wer den Ertragsausfall der Anlage trägt.
Mietzahlung:
Ebenfalls muss ausgehandelt werden, wie die Mietzahlung erfolgen soll – dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, auf die wir später näher eingehen.
Verschattung:
Im Laufe der Jahre wächst so mancher Baum oder Strauch höher, als dem PV-Anlagen-Betreiber lieb ist. Aus diesem Grund sollte schriftlich fixiert werden, dass bestehende Bäume und Sträucher gestutzt werden dürfen. Auch sollte man festhalten, dass auf dem Grundstück keine Gebäude errichtet werden, die die Ertragswerte der Anlage beeinträchtigen können.
Verträge immer von einem Anwalt vorher prüfen lassen
Muster für einen rechtssicheren Gestattungsvertrag gibt es im Internet zuhauf. Auch die großen Dachbörsen, die Mieter und Vermieter zusammenbringen, können solche Musterverträge anbieten. Gerade bei großen Dachflächen und Investitionssummen sollten diese Verträge allerdings nochmals von einem Anwalt überprüft werden.
Was ist für die Parteien vor und nach dem Mietvertrag zu beachten?
Ein Mietvertrag für ein fremdes Dach, auf dem eine PV-Anlage installiert werden soll, läuft in der Regel über 20 Jahre hinweg. Vermieter müssen sich darüber klar sein, ob ihr Dach überhaupt für Investoren in Frage kommt. Als Faustregel gilt hierbei, dass die meisten Investoren Dächer ab etwa 100 Quadratmeter Fläche suchen. Kleinere Dächer rechnen sich oftmals nicht. Mieter setzen ebenfalls auf optimale Dachausrichtungen. Die südliche Ausrichtung, idealerweise mit einer Dachneigung zwischen 15 und 30 Grad ist für sie oft ein Muss. Deshalb werden sie andere Dächer nicht weiter berücksichtigen.
Weiterhin müssen Vermieter bestätigen, dass die Statik ihres Hauses in Ordnung ist. Hier kann der Mieter ebenfalls ein Gutachten in Auftrag geben, bevor es zur Anmietung kommt. Zusätzlich sollte man sich darüber einig werden, was nach dem Ablauf der Mietzeit mit der Anlage geschieht. Hier gibt es wiederum verschiedene Möglichkeiten:
- Verlängerung der Mietdauer
- Abbau der Anlage
- Übergang der Anlage an den Vermieter
Zusätzlich sollten die Sicherheitsfragen berücksichtigt werden. Soll eine Photovoltaikanlage durch Finanzierung gestemmt werden, wird die Bank verlangen, dass eine so genannte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird. Man unterscheidet hierbei zwischen der einfachen und der erstrangigen Dienstbarkeit.
Bei der einfachen Dienstbarkeit handelt es sich um einen Eintrag ins Grundbuch. Damit wird bestätigt, dass die PV-Anlage eben nicht dem Hausbesitzer, sondern dem Investor gehört. Das hat zur Folge, dass im Falle eines Verkaufs, die Anlage selbst nicht mit verkauft werden kann. Der neue Besitzer hat somit kein Recht, die Anlage einfach abzumontieren.
Die erstrangige Dienstbarkeit wird von den meisten Banken verlangt. Sie sieht vor, dass die Dienstbarkeit noch vor der Grundschuld der hausfinanzierenden Bank einzutragen ist. Dafür muss die das Haus finanzierende Bank allerdings zustimmen, da sie auf ein Recht verzichtet. Sie kann aber häufig damit überzeugt werden, dass der eigentliche Hausbesitzer durch die zusätzlichen Einnahmen aus der PV-Anlage den eigenen Kredit besser abtragen kann.
Wichtig ist außerdem, dass in der Nähe des Hauses eine Möglichkeit besteht, den erzeugten Strom ins öffentliche Netz einspeisen zu können. Sollte diese noch nicht vorhanden sein, was bei Lagerhäusern oder Scheunen ohne eigenen Stromanschluss mitunter der Fall ist, ist im Vorfeld zu klären, wer die Kosten für die Schaffung der Einspeisemöglichkeit zu tragen hat.
Mietzahlungen: Diese Möglichkeiten gibt es
Hinsichtlich der Mietzahlungen für vermietete Dächer für Solaranlagen gibt es verschiedene Möglichkeiten. So können Pachten bzw. Mieten vereinbart werden:
- pro installiertem kWp
- pro verbautem Quadratmeter
- als Anteil am Jahresertrag der Anlage
- als einmalige Vorauszahlung
- als Kombination dieser Varianten
Die genauen Preise können nicht angegeben werden, da diese von der Lage, der Ausrichtung, der Neigung und Größe des Dachs und vielen weiteren Faktoren abhängig sind. Allerdings gibt es je nach gewählter Mietzahlungsvariante einige Vor- und Nachteile zu berücksichtigen:
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| nach kWp | günstige Miete nach tatsächlicher Leistungskraft der Anlage | Vermieter hat wenig Interesse an einer gut gehenden Anlage |
| nach Quadratmeter | für Vermieter günstiger, da Dünnschichtmodule einen größeren Flächenbedarf als kristalline Module haben | für Mieter günstiger aus dem Grund des Flächenbedarfs |
| als Anteil am Jahresertrag | sehr günstig, da die Kosten sich an den tatsächlichen Anlagenleistungen orientieren und der Vermieter ebenfalls an einer gut laufenden Anlage interessiert sein wird | - |
| einmalige Vorauszahlung | für Vermieter günstig, da sie einmalig eine hohe Summe, für 20 Jahre im Voraus erhalten | für Mieter weniger günstig, da sie einmalig nicht nur hohe Anschaffungskosten, sondern auch Mietkosten tragen müssen |
| monatliche Zahlung | gute Planbarkeit für beide Parteien | langfristig oft höhere Mieten |
| Jahreszahlungen | gute Planbarkeit für beide Parteien | hohe Summe muss mit einem Mal gezahlt werden |
Welche Form der Mietzahlung also empfehlenswert ist, kann pauschal nicht beantwortet werden. Oftmals werden jedoch Kombinationen zwischen den verschiedenen Varianten gewählt, so dass die Vorteile für beide Seiten überwiegen.
Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter
Mieter sind beim Anmieten von Dächern für eine PV-Anlage natürlich zur Mietzahlung verpflichtet. Sie haben weiterhin für einen fachmännischen Aufbau der Anlage zu sorgen, ohne dass es dabei zu Schäden am Dach selbst kommt. Je nach Vereinbarung im Vertrag sind sie selbst dafür verantwortlich, Verschattungen durch zum Beispiel Bäume und Sträucher zu vermeiden.
Vermieter müssen das Dach zur Verfügung stellen, sie sind weiterhin dazu verpflichtet, den Mieter über notwendige Arbeiten am Dach zu unterrichten, damit er weiß, dass die Anlage für einen bestimmten Zeitraum ausfällt. Außerdem ist zu regeln, wer die Kosten für diesen Ausfall und die Kosten der De- und Montage der Anlage trägt.
